住宅ローンの体験談

2014年、増税後の住宅ローン控除は増税前よりお得?

  • このエントリーをはてなブックマークに追加

住宅のイメージ
消費税増税の駆け込み需要で2013年9月の契約が2倍になったという住宅メーカーもあるほど、住宅市場は活気づいています。

これは注文住宅が2013年9月30日までに契約を完了していれば、引き渡し時期に関わらず消費税が5%になる為です。

9月30日を過ぎても2014年3月31日までに引き渡しが完了すれば消費税は5%です。しかし、天候や住宅メーカーの請負状況に左右される為、無事完成して引き渡しを終えるまで確実ではありません。

一般的に請負契約から引き渡しまでは6ヶ月から8ヶ月位かかると言われているので、10月でギリギリ間に合うかどうかといった所でしょうか。

しかし、増税前に家を購入する事が必ずしも得であるとは限りません。

収入や借入金額によっては増税後の方が得になる場合もあるのです。収入と借入金額の例を見て比較してみましょう。

スポンサーリンク

住宅ローン控除を受ける為の条件と注意点は?

家
住宅ローン控除は条件を満たせば新築でも中古住宅でも受ける事ができます。主な条件は下記の通りです。

新築の場合

①床面積が50㎡以上の住宅
②床面積の2分の1以上が居住用
③合計所得が3,000万円以下である
④住宅ローンの返済期間が10年以上
⑤住宅取得後6ヶ月以内に入居し、12月31日まで引き続き居住している

中古の場合

新築の条件を全て満たし、さらに次の3つの条件を満たしている事
①取得した時期が築20年以内(耐火建築は25年)である。(耐震基準を満たすものは築年数問わない)
②建築後に使用された建物である
③生計を一緒にする予定の人や親族等から取得した建物でない

こちらの条件は主な内容をピックアップしているので、さらに詳細な条件は財務省のホームページでご確認ください。

住宅ローン控除の注意点

住宅ローン控除が対象外になっていて聞いていない!という事がないように、主な注意点をまとめました。

住宅ローン控除は2014年4月1日からの入居で最高限度額が200万円から400万円に引き上げられる予定になっています。

しかし、この住宅ローン控除は2014年4月1日からの入居であっても、消費税8%・10%で住宅を購入した人しか対象にならないので注意が必要です。

ですので、消費税5%で2014年4月1日からのお得な住宅ローン控除をダブルで受ける事はできません。消費税5%で購入した人は2013年の住宅ローン控除の条件になります。

夫婦で収入を合算して住宅ローンを借入する場合も注意が必要です。

契約者以外の借入相当額は控除の対象から外れる場合があります。

連帯保証人という扱いになると住宅ローン減税の対象から外れる為です。

しかし、フラット35の場合は連帯債務という扱いになるので、夫婦ともに減税の対象になります。

増税後の住宅ローン控除で得するのは誰?

庭で微笑む親子3世代
増税後に住宅ローンを組んで得をするのはどういう人なのでしょうか?

モデルケースAさんの条件で、収入別に住宅ローン控除の金額を比較してみました。

モデルケースAさん 増税後75万円の負担増

年収 500万円
借入 4,000万円(土地1,500万円・建物2,500万円)
金利 1.94%
借入期間 35年(フラット35)
返済方法 元利均等
増税後(8%)の差額 75万円(建物2500万円×3%)

Aさんは消費税5%で注文住宅を購入したので、2013年の住宅ローン控除を受けることになります。(最高限度額200万円)

入居年別の住宅ローン控除の比較表は下記の通りです。

引き渡し時期別の住宅ローン控除の条件
koujokinngaku

同じ条件で住宅ローンを借入したBさんとCさんで年収別に比較してみました。(全員消費税増税分は住宅ローンに含まない計算です)

Bさん 年収610万円 住宅ローン控除の差額約77万円

Aさんと同条件で年収610万円のBさんが増税後に最高限度額400万円の住宅ローン控除を受けた場合の差額は約77万円です。

増税後でも住宅ローン減税で差はほとんどありません。

Cさん 年収800万円 住宅ローン控除の差額約159万

Aさんと同条件で年収800万円のCさんが増税後に最高限度額400万円の住宅ローン控除を受けた場合の差額は約159万円です。

増税後の方が約84万円得になります。

10年間の住宅ローンの支払いが4,000万円以上あり、所得税を年間40万円以上支払っていれば控除額の400万円を全て活かす事ができます。(※所得税から控除しきれない場合は課税総所得額の5%を上限として、最大97,500円を住民税からも控除できます)

Aさんのケースで言えば、借入金額約5,100万円、年収が約720万円以上の人が対象になってきます。

増税前に購入した方が得になる人は、借入金額と年収が少ない人だと言えます。

しかし減税後、さらなる引き下げが検討されている住宅ローン控除の条件になるとまた話は違ってきます。
 

現在検討中の住宅ローン減税が採用になったらこんなにお得

gf1420035366
2014年4月の消費税増税後は住宅の需要が冷え込む事が予想されている為、財務省と国土交通省は住宅ローン減税を拡充する検討を始めています。

減税期間は10年から15年になり、控除率は1%から2%、減税額を最大1,000万円に増やすという内容です。

もし、そうなればどうなるのでしょうか?上記の内容でAさん・Bさん・Cさんはこうなりました。
abchikaku

限度額が400万円になっても所得税の上限で変わらなかった控除額が、減税期間が10年から15年になった為、100.7万円お得になりました。

Aさんは消費税増税分の75万円より25.7万円多くお金が返ってきます。消費税増税前に駆け込んだ人からしたらクレームが来そうな救済策ですね。

しかし、これから金利が上がるリスクもありますし、消費税増税前に家を購入した人たちはその分早く返済を始めているので、賃貸の家賃などを払っている事を考慮すれば差がそれほどなくなる可能性もあります。

他にも検討中の案があります。

今まで収入が少ない人は自分が支払っている以上の所得税と住民税の控除は受けられないため、住宅ローン控除の上限が増えても無駄になっていました。

しかし、所得税と住民税から控除し切れなかった分を『住宅エコポイント』や直接還付で給付する案が出ているのです。

その場合の限度額はどうなるか不明ですが、収入が低い人にも平等に住宅ローンの控除が受けられるようになるのは嬉しいですね。

この救済策も検討中なので、どうなるかわかりませんが消費税増税後に家を購入する事になった人にはとても希望の持てる救済策と言えるでしょう。

※シミュレーションの金額は、あくまで概算です。正確な金額は金融機関でご確認ください。

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
スポンサーリンク
スポンサーリンク

住まいの小箱の注目の記事


関連の記事